Calculatrice d'Achat-Rénovation-Revente
Partez du prix de revente et remontez: le prix d'achat est le résultat du calcul, pas son point de départ.
Ce Que Fait Cette Calculatrice
Prend la valeur après travaux et en déduit le budget de rénovation, les frais de financement et de portage, puis les frais de vente, pour afficher la marge projetée, le taux de marge et le prix d'achat maximal que les chiffres justifient.
À Qui Ça S'adresse
Investisseurs qui chiffrent une opération de rénovation, artisans qui passent du chantier pour autrui à l'achat pour compte propre, et toute personne qui évalue un bien dégradé et veut un chiffre discipliné plutôt qu'optimiste.
Comment Ça Marche
Indiquez la valeur après travaux issue de ventes comparables, votre budget de rénovation, la durée de détention prévue et vos frais de financement, de portage et de vente. La calculatrice renvoie la marge projetée, le taux de marge et le prix maximal à ne pas dépasser pour atteindre votre objectif.
Questions Fréquentes
Qu'est-ce que la règle des 70%?
Un filtre rapide: ne pas payer plus de 70% de la valeur après travaux, moins le budget de rénovation. Utile pour trier les annonces qui méritent un second regard, ce n'est pas une analyse de financement. Dès que l'opération est réelle, remplacez la règle par vos coûts réels: elle suppose en silence une marge et une structure de coûts qui ne sont pas forcément les vôtres.
Quels coûts sont le plus souvent oubliés?
Les frais de portage pendant le chantier — intérêts, taxe foncière, assurance, charges, copropriété — et les frais de vente: commission, droits de timbre et titre. Ensemble, ils effacent régulièrement la marge que le simple calcul achat plus travaux semblait montrer.
L'achat-revente fonctionne-t-il à Miami?
De manière sélective. Miami est davantage un marché de condos et d'appréciation qu'un marché de création de valeur par la rénovation, et les règlements de copropriété limitent ce que l'on peut faire dans un logement. Les opérations se concentrent ici sur des poches précises de maisons individuelles au bâti ancien, où le terrain porte la valeur.
Comment fixer la valeur après travaux?
À partir de ventes conclues de biens comparables et rénovés de façon similaire dans le même quartier, pas à partir d'annonces en cours ni de ce que vous espérez du marché. Si cette valeur exige que le marché monte pour que l'opération tienne, il s'agit d'un pari sur le calendrier et non d'un projet de rénovation.
Comment finance-t-on une opération de revente?
Le plus souvent par une dette d'investissement de court terme, tarifée bien au-dessus d'un prêt classique, souvent avec des points à la mise en place et des échéances en intérêts seuls pendant la détention. Avec une référence à 30 ans autour de 6.6-6.7% à la mi-2026, ce financement se situe nettement plus haut, et chaque semaine de chantier supplémentaire coûte cher.
Quelle marge viser?
Assez pour absorber un dépassement de travaux et une vente plus lente que prévu, car les deux sont fréquents. Modélisez une détention plus longue et un prix de revente plus bas à côté de votre scénario central. Si l'opération ne tient que dans la colonne optimiste, ce n'est pas une opération.