Achat, rénovation et revente : résultat et rendement
Modélisez une revente avec frais d'acquisition, charges de détention et prêt d'achat explicitement saisis.
Ce Que Fait ce Calculateur
Estimez le profit nominal avant impôts d'un achat suivi de travaux et d'une revente. Le modèle inclut frais d'acquisition payés comptant, prêt d'achat à capital constant, charges de détention et vente. Il sépare rendement du capital total et rendement des fonds propres, tout en conservant un éventuel besoin de fonds à la vente.
À Qui S'adresse cet Outil
Investisseurs, agents immobiliers et clients évaluant une revente précise en Floride à partir de leurs estimations et devis de financement. Ce n'est ni une expertise vérifiée, ni une décision bancaire, ni un calcul fiscal ou un plan de trésorerie complet.
Comment Ça Marche
Saisissez les huit hypothèses : prix d'achat, valeur de revente après travaux, budget de rénovation, charges mensuelles, mois entiers, pourcentage de frais de vente, acquisition payée comptant et capital du prêt d'achat. Saisissez 0 explicite pour un coût non modélisé ou un achat sans prêt. Comptez les intérêts prévus au devis une fois dans les charges, pas les remboursements de capital. Confirmez le modèle, comparez les deux bases de rendement et le signe des fonds de vente. Vérifiez les devis et recalculez les changements réels.
Questions Fréquentes
Quels coûts sont déduits du profit du projet ?
Le profit est la valeur de revente prévue moins achat, travaux, acquisition payée comptant, charges mensuelles sur toute la durée et frais de vente. L'acquisition correspond aux paiements non remboursables nets des crédits utilisables, pas au séquestre remboursable, aux réserves inutilisées ou aux coûts comptés deux fois. Les charges peuvent comprendre intérêts du devis, taxe foncière, assurance, services et autres coûts courants. Les frais de vente s'appliquent une fois à la valeur saisie. Les huit champs demandent des valeurs explicites; un coût vide ne devient pas automatiquement zéro.
Pourquoi séparer rendement du projet et rendement des fonds propres ?
Le rendement du projet rapporte le même profit nominal à achat, travaux, acquisition et totalité des charges. La base des fonds propres est ce capital moins le prêt d'achat. Les frais de vente réduisent le profit mais n'entrent pas dans ces bases avant vente, car le modèle les prélève sur le produit de la vente. Fonds nets de vente moins fonds propres égalent le profit. Avec une base propre nulle, le rendement est indéfini, pas infini ou 0%. Aucun de ces rendements n'est annualisé ou un IRR.
Quel financement est pris en compte ?
Seulement un prêt d'achat de 0 au prix du bien dont le capital reste constant et est remboursé une fois à la revente. Les intérêts indiqués dans le devis doivent déjà figurer dans les charges mensuelles. Rembourser le capital réduit les fonds de vente, pas le profit une seconde fois. Travaux, acquisition et charges sont payés sur fonds propres. Amortissement du prêt, nouveaux tirages, frais financés, crédit de construction et changements de financement sont exclus. Obtenez séparément le décompte bancaire à la date de vente; la projection ne le remplace pas.
Une perte totale ou un apport nécessaire à la vente peut-il apparaître ?
Oui. Un ARV explicitement nul est une hypothèse de perte totale de valeur, pas une prévision ni une expertise. Profit et fonds nets de vente négatifs sont conservés. Des fonds de vente négatifs nécessitent un apport supplémentaire dans le modèle pour couvrir vente et prêt; ils ne sont pas ramenés à zéro. La perte peut dépasser les fonds propres engagés, donnant un rendement inférieur à -100%. Fiscalité du profit, remboursements et trésorerie réelle de clôture ne sont pas calculés.
La règle des 70% donne-t-elle une offre maximale sûre ?
Non. C'est un repère flexible : 70% de l'ARV saisi moins travaux, avec minimum 0 et arrondi au cent inférieur. Il ne déduit pas séparément acquisition, charges ou vente. Ce n'est pas une preuve de profit, un plafond légal d'offre, une expertise vérifiée ou une approbation bancaire. Budget complet et devis propres au bien restent nécessaires, même pour une offre inférieure à ce repère.
Comment sont traités mois, cents et limites du calcul ?
La durée est de 1–36 mois entiers : 2.0 signifie 2, pas 20; les fractions sont rejetées. Chaque montant accepte les cents jusqu'à 2 milliards de dollars US; frais de vente de 0%–30%, avec quatre décimales, sont une plage de saisie et non un tarif. Les frais de vente sont arrondis une fois au cent, demi-cent vers le haut, puis les totaux additionnent ces montants. L'offre des 70% est arrondie vers le bas. Les résultats au-delà de 100 milliards de dollars US en valeur absolue sont rejetés pour raison de calcul, pas de crédit. Vérifiez coûts, revente et décompte; fiscalité et facture bancaire ne sont pas calculées.