Couverture de dette (DSCR) : choisissez la définition
Choisissez revenu opérationnel ou loyer accepté. Comparez ratio, budget de paiement et capital hypothétique sans implication d'accord de prêt.
Ce Que Fait ce Calculateur
Comparez revenu et paiement d'un bien locatif avec une définition explicite. Un modèle divise le revenu opérationnel net par capital et intérêts; l'autre divise le loyer accepté par capital, intérêts et coûts de logement classifiés. Cible et conditions donnent un capital hypothétique limité par la couverture, pas un prêt approuvé ou une règle universelle.
À Qui S'adresse cet Outil
Investisseurs et professionnels comparant un scénario défini avec loyer accepté, classification des coûts et conditions fournies. Confirmez le programme séparément : emprunteur, valeur, ratio prêt/valeur et réserves restent des critères distincts.
Comment Ça Marche
Choisissez la formule. En revenu opérationnel, saisissez brut, vacance/impayés et dépenses complètes. En loyer accepté, fournissez directement le loyer admissible du programme et taxes/assurances requises/charges à part. Ajoutez capital comparé, taux nominal annuel fixe hypothétique, durée en années et cible multiplicative, par exemple 1,35×. Taux/durée requis avec prêt 0 pour la capacité. Confirmez, comparez statut, budget signé et capital hypothétique.
Questions Fréquentes
Pourquoi choisir la définition avant de saisir le loyer ?
Le modèle opérationnel déduit vacance et dépenses du brut puis divise par capital et intérêts seuls. Le modèle de loyer accepté utilise le montant admissible du programme et divise par capital/intérêts plus coûts de logement séparément classifiés. Numérateurs et dénominateurs diffèrent. Brut, encaissé et accepté ne sont pas interchangeables; changer n'accepte pas un loyer et ne transforme pas l'exploitation en coûts de logement.
Des chiffres identiques peuvent-ils atteindre une cible et manquer l'autre ?
Oui. Brut illustratif 4 000 dollars US, vacance 5 %, dépenses 900, prêt 320 000 au taux hypothétique 7 % sur 30 ans : revenu 2 900, capital/intérêts environ 2 128,97 et ratio 1,3622×, atteignant une cible 1,35×. Un programme distinct accepte 4 000 avec taxes/assurances/charges réelles 900 : paiement 3 028,97 et ratio 1,3206× sous cible. Capitaux hypothétiques de couverture : 322 882,92 et 310 078,95. Aucun ne donne un accord de prêt.
L'outil déduit-il le loyer admis ou une décote du prêteur ?
Non. Fournissez le loyer mensuel accepté pour le programme. L'outil ne choisit ni bail ni expertise, n'applique pas de décote non documentée et ne décide pas d'admissibilité. Aucune seconde vacance n'est déduite. Le modèle opérationnel utilise séparément le brut et une perte explicite. Chaque définition conserve sa base; ne transférez pas un net ou brut sans confirmation.
Quels coûts entrent dans le paiement complet du logement ?
Taxes mensuelles, assurances requises et charges ordinaires/exceptionnelles d'association documentées incluses par le programme, hors capital/intérêts déjà modélisés. Réparations, gestion et totaux opérationnels n'y entrent pas automatiquement. Le modèle de revenu utilise ses dépenses complètes confirmées sans montant de logement supplémentaire. Les champs inactifs sont sans objet, pas des zéros confirmés. Comptez une fois et confirmez les classifications du prêteur.
Que signifie un capital comparé nul ?
Capital/intérêts valent 0. En revenu opérationnel, le dénominateur est nul et le ratio indéfini, même si une capacité positive reste possible. Avec loyer accepté et autres coûts positifs, le ratio peut être fini : 4 000 dollars US de loyer et 900 de coûts donnent environ 4,4444× avec prêt 0. Si les coûts valent aussi 0, ratio indéfini. Taux et durée restent fournis pour la capacité hypothétique. Ce n'est pas la preuve d'un achat sans emprunt ou d'un accord.
Peut-on atteindre la cible sans budget de nouveau prêt ?
Oui. Loyer accepté 1 250 dollars US, coûts 1 000, prêt 0 et cible 1,25× donnent exactement 1,25×. Budget capital/intérêts : 1 250/1,25−1 000=0, capacité 0. Avec loyer 1 000, coûts 1 500 et même cible, budget −700 : son signe reste affiché, capital 0 avec motif de coûts épuisant le budget. Un revenu opérationnel non positif donne aussi 0. Ce sont des hypothèses, pas des offres.
Que signifient cible et limite hypothétique de capital ?
Cible est un multiplicateur, pas un pourcentage : 1,35 signifie 1,35 fois. La plage 0,8–2 est informatique, ni loi ni norme. Sous 1, elle peut autoriser un paiement supérieur au revenu. Le budget est revenu divisé par cible moins coûts fixes actifs; le positif devient capital aux conditions fournies. Seule la couverture est évaluée, pas valeur, ratio prêt/valeur, crédit, réserves, apport ou limites de programme. La borne d'entrée n'est pas un plafond légal du résultat.
Comment précision et conditions du prêt sont-elles traitées ?
Les montants gardent les cents; vacance, taux et cible permettent quatre décimales. Statut, budget et capacité utilisent des paiements théoriques non arrondis, pas le registre du gestionnaire. Afficher 1,35× n'atteint pas 1,35× avec un réel de 1,34999. Numérateur et dénominateur annuels sont mensuel ×12; le ratio n'est ni rendement annuel ni prévision de détention. Seul un prêt fixe entièrement amortissable est modélisé; taux nominal ni taux annuel avec frais (APR), ni offre. Impôt sur revenu et rendement sont exclus.