Calculatrice d'Échange 1031
Voyez ce qu'un échange de biens de même nature diffère, et où le boot en rend une partie imposable.
Ce Que Fait Cette Calculatrice
Compare la vente sèche à l'échange: estime la plus-value et la reprise d'amortissement exposées lors d'une vente classique, puis montre la part que diffère un 1031 correctement structuré et celle qui devient imposable en boot si vous conservez du liquide ou réduisez votre dette.
À Qui Ça S'adresse
Propriétaires de biens d'investissement ou locatifs qui montent en gamme, investisseurs d'autres États qui regroupent leur patrimoine en Floride du Sud, et toute personne à qui l'on a dit de faire un 1031 sans lui montrer la mécanique ni les délais.
Comment Ça Marche
Saisissez votre prix d'acquisition initial, l'amortissement déjà pratiqué, votre prix de vente et les frais de cession, puis le prix et la dette du bien de remplacement. La calculatrice affiche le montant différé, le boot éventuel et les deux délais à respecter.
Questions Fréquentes
Qu'est-ce qu'un échange 1031?
Un mécanisme qui permet de différer l'impôt sur la plus-value d'un bien d'investissement en réinvestissant le produit dans un autre. L'impôt est différé et non effacé: il suit votre base fiscale jusqu'au nouveau bien, jusqu'au jour où vous vendrez sans échanger.
Comment fonctionnent les délais de 45 et 180 jours?
À compter de la clôture de votre vente, vous avez 45 jours pour identifier par écrit le bien de remplacement et 180 jours pour en signer l'acquisition. Les deux horloges tournent en même temps, et non l'une après l'autre, en jours calendaires. Manquer l'une des deux fait tomber l'échange.
Un intermédiaire qualifié est-il obligatoire?
Oui. Le produit de la vente doit aller à un intermédiaire qualifié et ne jamais transiter par vos mains ni par votre compte. Le fait de recevoir ces fonds disqualifie l'échange: c'est pourquoi l'intermédiaire est mandaté avant la clôture, pas après.
Qu'est-ce que le boot?
Tout ce que vous recevez dans l'échange qui n'est pas un bien de même nature. Le boot en numéraire, c'est la somme que vous gardez. Le boot hypothécaire apparaît quand la dette du bien de remplacement est inférieure à celle que vous avez soldée, car cet allègement est traité comme une valeur reçue. L'un comme l'autre est imposable à hauteur de la plus-value.
Puis-je échanger ma résidence?
Non. La section 1031 vise les biens détenus pour l'investissement ou pour un usage professionnel. La résidence principale n'y ouvre pas droit, même si elle bénéficie de sa propre exclusion sous d'autres règles. Un condo locatif ou d'investissement, lui, y ouvre droit.
Que devient l'amortissement?
La reprise d'amortissement est différée en même temps que la plus-value, et votre base fiscale est reportée sur le bien de remplacement. Cette base plus faible signifie des amortissements futurs plus réduits, ce qui fait partie de l'arbitrage. Voyez-le avec votre expert-comptable avant la clôture de la vente, pas après.