BRRRR : fonds refinancés et flux locatifs
Séparez couverture brute du prêt, récupération des fonds propres, frais et flux après refinancement.
Ce Que Fait ce Calculateur
Modélisez achat, travaux payés sur fonds propres et refinancement ultérieur avec frais d'acquisition, prêt initial, capital déjà payé et frais de refinancement explicites. Comparez couverture brute du coût par le prêt, fonds nets et récupération de vos apports. Estimez ensuite le flux locatif mensuel avec nouveau prêt et charges d'exploitation saisis.
À Qui S'adresse cet Outil
Investisseurs, agents immobiliers et clients évaluant un scénario BRRRR précis en Floride avec justificatifs de coûts et devis du prêteur. C'est un calcul nominal de trésorerie déclaré, pas approbation, expertise vérifiée, cycle financier complet ou plan de toutes vos liquidités personnelles.
Comment Ça Marche
Saisissez les quinze hypothèses applicables, avec 0 explicite au besoin. Séparez charges mensuelles hors capital et capital réellement payé avant refinancement. Comptez acquisition payée comptant et frais prélevés sur le nouveau prêt une fois, sans doublon. Saisissez ARV et LTV du prêteur; si le nouveau capital est positif, indiquez taux nominal et durée d'amortissement. Ajoutez loyer, vacance et exploitation, en vérifiant taxe, assurance ou HOA déjà compris. Confirmez le modèle et comparez fonds nets, récupération, apports restant engagés et flux. Vérifiez le décompte bancaire daté séparément.
Questions Fréquentes
Quels coûts et fonds propres entrent dans le calcul ?
Coût du projet : achat, travaux payés, acquisition et charges mensuelles hors capital pendant les mois entiers. Acquisition : paiements non remboursables nets des crédits utilisables, pas séquestre remboursable ou réserves inutilisées. Fonds propres : coût moins prêt initial plus capital réellement payé. Ce remboursement n'est pas une charge et ne doit pas figurer une seconde fois dans les coûts mensuels. Les loyers reçus avant refinancement ne réduisent pas cette base. Elle mesure des sorties brutes, pas le besoin maximal de trésorerie ou toutes vos liquidités personnelles.
Pourquoi séparer couverture brute et récupération des fonds propres ?
Couverture brute : le plus petit montant entre nouveau prêt et coût; pourcentage rapporté au coût, plafonné à 100%, avant ancien solde et frais. Fonds nets : nouveau capital moins solde ancien et refinancement. Récupération propre : net positif plafonné à votre apport. Un net négatif nécessite des fonds supplémentaires et n'est pas ramené à zéro. Les fonds restant engagés ne deviennent pas négatifs; l'excédent au-delà de l'apport est emprunté, pas un profit. Sans apport initial, le pourcentage de récupération est indéfini.
Comment compter capital déjà remboursé et frais de refinancement ?
Le solde ancien modélisé est prêt initial moins capital déjà payé sur vos fonds. Ces paiements augmentent votre apport et réduisent l'ancien solde; ils ne deviennent pas charges et ne se répètent pas mensuellement. Les frais nets hors capital sont prélevés une fois sur le nouveau prêt, séparément de l'acquisition. Intérêts impayés ou pénalités n'y entrent que s'ils ne sont pas déjà comptés. Historique d'amortissement, tirages nouveaux et travaux financés sont exclus. Obtenez le décompte du prêteur à la date requise; la différence de capitaux n'est pas ce devis.
Que comprend le flux après refinancement ?
Flux mensuel : loyer après vacance moins exploitation saisie et paiement mensuel du nouveau prêt en capital et intérêts. Le paiement du prêt seul n'inclut pas les autres frais; exploitation peut déjà comprendre taxe foncière, assurance, HOA et entretien. Ne les omettez ni ne les ajoutez deux fois. Cash-on-cash rapporte 12 flux mensuels à des fonds propres restant engagés positifs; ce n'est ni revenu annuel garanti, ni rendement de plus-value, ni IRR. Base nulle : ratio indéfini, même avec flux négatif. Récupérer tout son apport ne garantit pas flux positif ou bien sans risque.
ARV, LTV ou nouveau prêt nul valent-ils approbation ?
Non. Utilisez les conditions du prêteur ou un scénario explicite : LTV 0%–100%, taux 0%–25% si le prêt est positif et durée de remboursement intégral. Les plages ne sont pas des plafonds universels ou une éligibilité acquise. ARV 0 est permis pour tester une perte de valeur, et loyer 0 aussi. Si ARV fois LTV donne capital nouveau nul, taux et durée ne s'appliquent pas; aucune offre bancaire n'est inventée. Ancien solde et frais peuvent encore demander un apport. Expertise, ancienneté de détention, exigences du prêteur et décompte réel sont à vérifier séparément.
Comment sont traités mois, cents et limites du modèle ?
Durée : 1–36 mois entiers; 2.0 signifie 2, pas 20. Chaque montant accepte les cents jusqu'à 2 milliards de dollars US. LTV, taux et vacance admettent quatre décimales dans leurs plages. Nouveau capital, loyer après vacance et paiement mensuel sont arrondis une fois au cent, demi-cent vers le haut; le calcul utilise ces montants et charges sur mois entiers. Ratios calculés sur les totaux fournis, pas sur l'affichage arrondi. Au-delà de 100 milliards de dollars US en valeur absolue, les montants sont rejetés pour calcul, pas selon une règle bancaire. Impôts sur les revenus ou le profit, IRR, réserves et historique complet du prêt ou des loyers sont exclus; vérifiez les devis et recalculez.