Покупка, ремонт и перепродажа: прибыль и доходность
Оцените перепродажу с расходами на покупку и владение, с отдельным учётом кредита на приобретение.
Что делает этот калькулятор
Оцените номинальную прибыль до налогов от покупки, ремонта и перепродажи. Модель учитывает оплаченные расходы на оформление, неизменный кредит на покупку, содержание и продажу. Доходность всего вложенного капитала отделена от доходности своих денег; нехватка средств при продаже не скрывается.
Кому это подойдёт
Инвесторы, риелторы и клиенты, рассматривающие конкретную перепродажу во Флориде по собственным сметам и кредитным расчётам. Это не подтверждённая оценка объекта, банковское решение, налоговый расчёт или полный план денежных средств.
Как это работает
Заполните восемь допущений: цену покупки, ожидаемую цену после ремонта, ремонт, месячные расходы, целые месяцы владения, процент расходов на продажу, оплаченные расходы на оформление и основной долг на покупку. Для неучтённого расхода или покупки без кредита явно введите 0. Проценты включите в месячные расходы один раз, погашение основного долга — не включайте. Подтвердите модель, сравните обе базы доходности и знак денег от продажи. Уточните сметы и пересчитывайте реальные изменения.
Часто задаваемые вопросы
Какие расходы учитываются в прибыли проекта?
Прибыль равна ожидаемой цене продажи минус покупка, ремонт, оплаченные расходы на приобретение, месячные расходы за весь срок и расходы на продажу. Оформление — невозвратные денежные выплаты за вычетом доступных зачётов, не возвратный эскроу, свободные резервы или повторные суммы. Содержание может включать заявленные проценты, налог на недвижимость, страхование, коммунальные и другие текущие расходы. Расходы на продажу применяются к ожидаемой цене один раз. Все восемь полей заполняются явно; пустой расход не считается нулём.
Чем доходность всего капитала отличается от доходности своих денег?
Доходность проекта делит одну и ту же номинальную прибыль на покупку, ремонт, оформление и всё содержание. База своих денег равна этому капиталу за вычетом кредита на приобретение. Расходы на продажу уменьшают прибыль, но не входят в эти базы до продажи, поскольку оплачиваются из выручки. Деньги от продажи минус свои вложения равны прибыли. При собственных вложениях 0 доходность не определена: это не бесконечность и не 0%. Показатели не приводятся к году и не являются IRR.
Какое финансирование поддерживает модель?
Только кредит на покупку от 0 до цены объекта с неизменным основным долгом, погашаемым один раз при перепродаже. Заявленные проценты уже должны входить в месячные расходы. Погашение долга уменьшает деньги от продажи, а не прибыль повторно. Ремонт, оформление и содержание оплачиваются своими деньгами. Нет графика уменьшения долга, новых траншей, кредита на расходы или строительство и изменения условий финансирования. Банковскую сумму погашения на дату продажи получите отдельно: модель её не заменяет.
Можно ли показать полную потерю стоимости или нехватку денег при продаже?
Да. Явный ARV 0 задаёт сценарий полной потери стоимости, а не прогноз или подтверждённую оценку. Отрицательные прибыль и остаток денег сохраняются. Минус после продажи означает, что в модели нужны дополнительные средства на продажу и кредит; он не заменяется нулём. Потери могут превысить собственные вложения, поэтому их доходность может быть ниже -100%. Налог на прибыль, возвраты и фактический запас денег для сделки не рассчитываются.
Правило 70% даёт безопасную максимальную цену предложения?
Нет. Это гибкий предварительный ориентир: 70% введённого ARV минус ремонт, не ниже 0 и с округлением вниз до цента. Он отдельно не вычитает оформление покупки, содержание и продажу. Это не доказательство прибыли, законный предел цены, проверенная оценка или одобрение кредита. Полный бюджет и сметы конкретного объекта нужно проверять, даже если предложение ниже этого ориентира.
Как учитываются месяцы, центы и расчётные ограничения?
Срок — от 1 до 36 целых месяцев: 2.0 означает 2, не 20; дроби отклоняются. Каждая денежная сумма — до 2 млрд долларов США с центами; расходы на продажу — от 0% до 30%, до четырёх знаков после запятой. Это предел ввода, не рыночный тариф. Расходы на продажу один раз округляются до цента, ровно полцента — вверх; итоги складываются из этих сумм. Предложение по правилу 70% округляется вниз. Результаты свыше 100 млрд долларов по модулю отклоняются как вычислительный предел, не банковское правило. Проверяйте сметы, цену перепродажи и погашение; налоги здесь не рассчитываются, и модель не заменяет расчёт банка по погашению кредита на дату продажи.