Калькулятор покупки с ремонтом и перепродажей
Начинайте с цены перепродажи и идите назад: цена покупки — это результат расчёта, а не его исходные данные.
Что делает этот калькулятор
Берёт стоимость объекта после ремонта и вычитает бюджет работ, расходы на финансирование и содержание в период владения, а также расходы на продажу, показывая прогнозную прибыль, маржу и максимальную цену покупки, которую оправдывают цифры.
Для кого это
Инвесторы, просчитывающие проект ремонта; подрядчики, переходящие от работы на заказчика к покупке для себя; и все, кто оценивает проблемный объект и хочет получить дисциплинированную цифру вместо оптимистичной.
Как это работает
Укажите реалистичную стоимость после ремонта по сопоставимым сделкам, бюджет работ, ожидаемый срок владения и расходы на финансирование, содержание и продажу. Калькулятор вернёт прогнозную прибыль, маржу и предельную цену, при которой вы ещё выходите на свою цель.
Часто задаваемые вопросы
Что такое правило 70%?
Быстрый фильтр: платить не больше 70% стоимости после ремонта за вычетом бюджета работ. Он полезен, чтобы решить, какие объявления заслуживают второго взгляда, но это не андеррайтинг. Как только сделка стала реальной, замените правило своими фактическими расходами: оно молча закладывает маржу и структуру затрат, которые могут не совпасть с вашим проектом.
Какие расходы чаще всего забывают?
Расходы на содержание, пока идут работы: проценты по кредиту, налог на недвижимость, страховка, коммунальные, взносы ассоциации; и расходы на продажу: комиссия, документальные налоги и титул. Вместе они регулярно съедают прибыль, которую показывала простая сумма цены и ремонта.
Работает ли перепродажа с ремонтом в Майами?
Выборочно. Майами — скорее рынок кондо и роста стоимости, чем рынок добавленной стоимости через ремонт, а правила и согласования ассоциаций ограничивают то, что можно сделать внутри квартиры. Здесь такие проекты концентрируются в отдельных районах односемейных домов со старым фондом, где стоимость несёт земля.
Как определить стоимость после ремонта?
По закрытым сделкам сопоставимых и похоже отремонтированных объектов в том же районе — не по активным объявлениям и не по вашим ожиданиям от рынка. Если для сходимости цифр рынку нужно вырасти, это ставка на момент времени, а не проект ремонта.
Как финансируют такую сделку?
Обычно краткосрочным инвестиционным кредитом, который стоит заметно дороже обычной ипотеки, часто с комиссией при выдаче и платежами только по процентам в период владения. При ориентире по 30-летним кредитам около 6.6-6.7% в середине 2026 года такое финансирование стоит существенно выше, и каждая лишняя неделя работ стоит реальных денег.
Какую маржу закладывать?
Достаточную, чтобы выдержать перерасход по ремонту и более медленную продажу, чем вы планировали, — и то и другое случается часто. Просчитайте рядом с базовым сценарием вариант с более долгим владением и более низкой ценой продажи. Если сделка сходится только в оптимистичной колонке, это не сделка.