BRRRR: деньги от рефинансирования и арендный поток
Разделите валовое покрытие расходов кредитом, возврат своих денег и денежный поток после рефинансирования.
Что делает этот калькулятор
Рассчитайте покупку, ремонт из своих денег и последующее рефинансирование с явными расходами на оформление, первоначальным кредитом, погашенным долгом и новыми расходами. Сравните валовое покрытие стоимости проекта с чистыми деньгами и возвратом своих вложений. Затем оцените месячный арендный поток по введённым условиям нового кредита и эксплуатационным расходам.
Кому это подойдёт
Инвесторы, риелторы и клиенты, оценивающие конкретный сценарий BRRRR во Флориде по документам о расходах и расчётам банка. Это номинальная денежная модель, не одобрение, проверенная оценка, полный цикл финансирования или план всех личных средств.
Как это работает
Заполните пятнадцать применимых допущений, при необходимости явно укажите 0. Отделите содержание без основного долга от фактически погашенного долга на покупку. Введите оплаченные расходы на оформление и расходы, удерживаемые из нового кредита, один раз без повторов. Укажите ARV и банковский LTV; при положительном новом кредите задайте номинальную ставку и выберите срок. Введите аренду, простой и эксплуатационные расходы, уточнив уже включённые налог, страхование и HOA. Подтвердите модель, сравните чистую сумму, возврат своих денег, оставшиеся вложения и поток. Банковское погашение на дату проверьте отдельно.
Часто задаваемые вопросы
Какие расходы и свои вложения учитываются?
Расходы проекта — покупка, оплаченный ремонт, оформление и месячное содержание без основного долга за целые месяцы. Оформление — невозвратные оплаченные суммы за вычетом зачётов, не возвратный эскроу или свободные резервы. Свои вложения равны расходам минус первоначальный кредит плюс фактически погашенный долг. Погашение — не расход проекта; его нельзя повторять в содержании. Арендные поступления до рефинансирования из этих вложений не вычитаются. Это база валовых денежных затрат, не максимальная потребность в деньгах или общий запас личных средств.
Почему валовое покрытие отличается от возврата своих денег?
Валовое покрытие — меньшая из суммы нового кредита и расходов проекта; процент делит её на расходы и ограничен 100%, до погашения долга и расходов рефинансирования. Чистые деньги — новый кредит минус старый остаток и новые расходы. Возврат своих денег — положительная чистая сумма, не больше своих вложений. Минус означает необходимость дополнительного взноса и не заменяется нулём. Оставшиеся свои деньги не бывают отрицательными; избыток полученных денег над своими вложениями — новый заём, не прибыль. При своих вложениях 0 доля возврата не определена.
Как учесть погашенный основной долг и новые расходы?
Старый расчётный долг равен первоначальному кредиту минус основной долг, уже погашенный своими деньгами. Платежи увеличивают свои вложения и уменьшают старый остаток; не становятся расходом и не добавляются в содержание повторно. Расходы рефинансирования без основного долга удерживаются из нового кредита один раз, отдельно от оформления покупки. Невыплаченные проценты и штрафы добавляются только если ещё не учтены. Нет истории погашения, новых траншей или кредита на ремонт. Сумму погашения банка на дату получите отдельно: разность введённых сумм её не заменяет.
Что входит в поток после рефинансирования?
Месячный поток — аренда после простоя минус введённые эксплуатационные расходы и платёж нового кредита по долгу и процентам. Сам кредитный платёж не включает другие расходы; эксплуатация может уже содержать налог, страхование, HOA и обслуживание. Не пропускайте и не дублируйте их. Cash-on-cash — 12 месячных потоков к положительному остатку своих денег, не гарантия годового дохода, доходность прироста стоимости или IRR. При нулевом остатке показатель не определён даже с отрицательным потоком. Полный возврат своих денег не означает положительный поток или отсутствие риска.
Подтверждают ли ARV, LTV или нулевой кредит одобрение банка?
Нет. Используйте банковские условия или явный сценарий: LTV 0%–100%, ставку 0%–25% при положительном новом кредите и срок полного погашения. Диапазоны не являются общими лимитами или решением по программе. ARV 0 допускается для проверки потери стоимости; аренда тоже может быть 0. Если ARV на LTV даёт новый кредит 0, ставка и срок не применяются, предложение банка не выдумывается. Старый долг и расходы всё равно могут потребовать дополнительных денег. Оценку, срок владения, банковские требования и фактическое погашение проверяйте отдельно.
Как учитываются месяцы, центы и пределы расчёта?
Срок — 1–36 целых месяцев: 2.0 означает 2, не 20. Каждая денежная сумма вводится с центами до 2 млрд долларов США. LTV, ставка и простой допускают четыре знака после запятой в своих диапазонах. Новый кредит, аренда после простоя и месячный платёж один раз округляются до цента, ровно полцента — вверх; денежные итоги используют эти суммы и содержание за целые месяцы. Коэффициенты берутся по расчётным итогам, не округлённому экрану. Результаты свыше 100 млрд долларов по модулю отклоняются как вычислительный предел, не правило банка. Налоги на доход или прибыль, IRR, резервы и полная история кредита или аренды не рассчитываются; уточняйте данные и пересчитывайте.