Расчёт прироста при обмене 1031
Оцените текущий и отложенный прирост, денежную доплату, уменьшение долга и прирост как обычный доход при обмене недвижимости в США.
Что делает этот калькулятор
Сравните прирост, учитываемый сейчас, и прирост с отложенным налогообложением для одного допустимого обмена недвижимости по разделу 1031 в США. Используйте подтверждённые цены, долги, полную скорректированную налоговую стоимость и допустимые расходы обеих сторон. Отдельно укажите прирост как обычный доход, заранее определённый для строки 21 формы 8824. Расчёт показывает его взаимодействие с доплатой, но не определяет налог к уплате или право на 1031.
Кому это подойдёт
Инвесторы и специалисты по недвижимости, которые разбирают обмен с квалифицированным посредником и налоговым консультантом. Все суммы должны относиться к одному налогоплательщику и одной доле собственности. Сначала в покупку направляются доступные средства обмена, а личные деньги покрывают только нехватку; отдельный вывод денег при одновременном личном взносе не входит в модель. Инструмент не распределяет обмен между владельцами или активами, не заполняет форму 8824 и не определяет налоговую стоимость нового объекта.
Как это работает
Заполните восемь сумм в USD с центами, явно вводя 0 там, где это соответствует условиям. Разделите допустимые расходы продажи и покупки нового объекта; укажите полную скорректированную налоговую стоимость. Введите прирост как обычный доход из отдельного расчёта строки 21, а 0 — только если отсутствие такого дохода подтверждено. Подтвердите условия, выполните расчёт и проверьте прирост, доплату и обычный доход перед экспортом.
Часто задаваемые вопросы
Учитываемый сейчас прирост — это налог к уплате?
Нет. Реализованный прирост — цена продажи за вычетом допустимых расходов обмена с обеих сторон и полной скорректированной налоговой стоимости. Учитываемый сейчас прирост — часть, включаемая в текущий расчёт по правилам модели; налогообложение оставшегося положительного прироста откладывается. Ставки, налоговая классификация всего оставшегося прироста, NIIT, налоги штата и удержания не рассчитываются. Даже нулевой текущий прирост не подтверждает нулевую сумму налога.
Какие объекты и сроки нужно проверить сначала?
Раздел 1031 обычно применяется к допустимой недвижимости аналогичного характера, используемой для инвестиций или бизнеса. Личное жильё и объект, удерживаемый преимущественно для продажи, не входят в область этого расчёта. При отложенном обмене новый объект обычно нужно идентифицировать в течение 45 дней, а получить — до более ранней из двух дат: окончания 180 дней или срока подачи налоговой декларации с учётом продления. Посредник и налоговый консультант должны подтвердить объект, структуру, сроки и правила получения денежных средств. Калькулятор не одобряет обмен.
Что входит в налоговую стоимость? Уменьшает ли погашение ипотеки прирост?
Используйте полную скорректированную налоговую стоимость, определённую по документам: исходную стоимость, допустимые расходы первоначального приобретения и капитальные улучшения за вычетом обязательных уменьшений, включая учтённую или подлежащую учёту амортизацию. Не подставляйте только первоначальную цену и не вычитайте амортизацию повторно. Погашение основного долга влияет на собственные средства и уменьшение долговой нагрузки, но не на реализованный прирост. Первоначальные расходы приобретения входят в налоговую стоимость, если применимо; расходы покупки нового объекта в текущем обмене указываются отдельно.
Почему расходы обмена указываются с обеих сторон?
Публикация 544 IRS рассматривает допустимые расходы обмена, связанные и с передаваемым, и с приобретаемым объектом. В модели подтверждённые расходы продажи и покупки уменьшают реализованный прирост и денежную доплату. Каждый расход классифицирует посредник или консультант; наличие строки в документе закрытия само по себе не подтверждает допустимость. Исключите пропорциональные расчёты по налогам и аренде, депозиты, ремонт и расходы на кредит, а затраты приобретения не дублируйте в расходах, цене или налоговой стоимости. Средства и доплата здесь — налоговые расчётные показатели, а не остаток на счёте закрытия сделки или банковский перевод.
Как связаны денежная доплата и уменьшение долга?
Доплата вне обмена недвижимостью (boot) — встречное предоставление, не относящееся к недвижимости аналогичного характера; здесь это чистая денежная сумма или чистое уменьшение долговой нагрузки. Модель сравнивает расчётные собственные средства после всех допустимых расходов с суммой, направленной в цену нового объекта. Сначала используются доступные средства обмена; личные деньги покрывают только нехватку. Дополнительные собственные деньги могут компенсировать уменьшение долга, но увеличение нового кредита не устраняет денежную доплату. Прежний долг считается полностью погашенным без прощения, а новый не может превышать цену объекта. Отдельный вывод денег при одновременном личном взносе и другие сложные потоки требуют разбора вне модели.
Почему обычный доход не прибавляется целиком к пределу доплаты?
Сначала учитывается прирост как обычный доход из строки 21 формы 8824; прочий учитываемый сейчас прирост равен приросту в пределах доплаты за вычетом этой суммы, но не ниже 0. Пример без расходов: продажа $220 000, налоговая стоимость $100 000, прежний долг $80 000, цена нового объекта $250 000 и новый долг $150 000 дают реализованный прирост $120 000 и доплату $40 000. При заранее определённом обычном доходе $50 000 текущий прирост составит $50 000, прирост с отложенным налогообложением — $70 000, а не $90 000 текущего прироста. Не подменяйте обычный доход накопленной амортизацией или приростом от амортизации, сохраняющим статус прироста капитала по разделу 1250.
Что будет, если покупка не состоялась или возник убыток?
Явная цена нового объекта 0 означает незавершённый обмен; в этом случае весь положительный реализованный прирост учитывается сейчас. Реализованный убыток сохраняет отрицательный знак, но убыток через этот расчёт 1031 не признаётся, а прирост с отложенным налогообложением равен 0. Это не подтверждает право на вычет, возврат налога или налоговый кредит. Если положительного прироста нет, укажите 0 в поле обычного дохода; налоговые последствия несостоявшегося обмена или убытка должен определить консультант вне инструмента.
Какие вопросы требуют отдельного профессионального расчёта?
Право на 1031, полная скорректированная налоговая стоимость, допустимость расходов и строка 21 формы 8824 определяются вне инструмента. Он не распределяет несколько активов, не рассчитывает налоговую стоимость нового объекта, не совмещает раздел 121 с 1031 и не моделирует продажу в рассрочку или правила связанных сторон. Сверьте документы закрытия и финансирование с посредником и налоговым консультантом. Указаны редакции Публикации 544 IRS и инструкции к форме 8824 за 2025 год, проверенные 2 октября 2026 года для расчёта по правилам на 30 сентября 2026 года.