Калькулятор Airbnb и краткосрочной аренды
Сначала посчитайте доход, потом проверьте, разрешена ли такая аренда по этому адресу.
Что делает этот калькулятор
Умножает вашу среднюю ставку за ночь на загрузку и даёт годовую выручку, а затем вычитает реальные расходы краткосрочной аренды — уборку, комиссии платформы, мебель, коммунальные, управление, налоги на проживание — и показывает чистый доход и сравнение с годовой арендой того же объекта.
Для кого это
Инвесторы, выбирающие между посуточной и годовой арендой; владельцы кондо в Майами, которым нужно проверить цифры до обстановки квартиры; и покупатели, которым важно знать, выдержит ли обещанный в объявлении доход от Airbnb правила здания.
Как это работает
Укажите ожидаемую ставку за ночь и загрузку или начните с рыночных ориентиров и скорректируйте их. Добавьте уборку, управление и обстановку, затем сравните чистый результат с долгосрочной арендой, которую даёт тот же объект.
Часто задаваемые вопросы
Какую загрузку и ставку закладывать?
По возможности берите конкретное здание и тип квартиры. В качестве рыночного ориентира данные AirDNA по Майами за 2026 год дают загрузку около 56% и среднюю ставку за ночь около $277. Ваши цифры будут двигаться в зависимости от локации, вида, числа спален и того, насколько активно ведётся объявление.
Разрешена ли краткосрочная аренда по моему адресу?
Именно этот вопрос решает судьбу сделки, и ответ на него местный. Муниципалитеты Майами-Дейд регулируют посуточную аренду по-разному: где-то через зонирование, где-то через обязательную регистрацию, где-то прямым запретом в жилых зонах. Уточните правило для точного адреса до того, как считать доход.
А правила кондоминиума?
Декларация и правила здания могут устанавливать минимальный срок аренды — так делают многие ассоциации Южной Флориды, — и этот срок перевешивает ваш бизнес-план, даже если город посуточную аренду допускает. Читайте документы кондоминиума в период проверки, а не после закрытия сделки.
Какие налоги платят за короткое проживание?
Короткое проживание во Флориде облагается как размещение: налог штата с продаж плюс туристический сбор округа, а сверху возможны местная регистрация или лицензия. Часть сборов платформы удерживают автоматически, часть — нет, поэтому уточните, что остаётся вашей обязанностью.
Почему чистый доход намного меньше выручки?
Потому что краткосрочная аренда — это операционный бизнес. Уборка между заездами, комиссия платформы, коммунальные и интернет, мебель и её замена, более дорогая страховка и управление вычитаются до любого сравнения с годовым договором. Простой тоже реален: загрузка заметно ниже 100% — это норма, а не провал.
Посуточная аренда всегда выгоднее годовой?
Нет. Она выигрывает, когда премия к ставке уверенно перекрывает операционную нагрузку и объекту разрешено так работать. Если здание ограничивает минимальный срок или сезон слабый, годовой арендатор даёт более предсказуемый доход при куда меньших усилиях.