Calculadora de economia com pontos hipotecários
Compare pontos hipotecários pagos à vista com taxa cotada. Veja economia de pagamentos, recuperação alcançável e resultado líquido no prazo completo.
O que esta calculadora faz
Informe dois empréstimos fixos compatíveis de mesmo principal e prazo: sem pontos e com um pacote pago à vista. A taxa do pacote é fornecida por você, não um desconto padrão por ponto. Economia de pagamentos do período e juros economizados no prazo completo são resultados separados.
Para quem é
Para comparar cotações de pontos hipotecários nos Estados Unidos, em dólares, com mesmo principal, amortização e demais custos comparáveis.
Como funciona
Preencha os seis dados, inclusive taxa do pacote e meses inteiros de avaliação. Confirme pontos à vista e demais custos iguais ou excluídos. Leia prestações contadas, recuperação e os dois resultados do prazo completo.
Perguntas frequentes
Quanto custa um ponto de desconto hipotecário?
Um ponto custa 1% do principal antes de arredondar a centavos. Por exemplo, 2 pontos num empréstimo de US$400.000 custam US$8.000 à vista. Isso não define a redução de taxa: informe a cotada para o pacote. A faixa de 0–4 pontos é limite de cálculo, não máximo legal.
Cada ponto reduz a taxa em 0,25 ponto percentual?
Não se presume redução fixa. A cotação pode mudar por pacote, por isso a taxa fornecida é obrigatória. Passar de 6,5% a 6% reduz 0,5 ponto percentual, não 0,5% em termos relativos. São exemplos, não taxas atuais ou ofertas disponíveis. Com 0 pontos, a taxa cotada deve ser igual à original.
Posso incluir o custo dos pontos no empréstimo?
Não neste modelo. O principal fica igual e os pontos são pagos à parte, à vista. O custo é principal × pontos ÷ 100, arredondado uma vez a centavos; meio centavo vai para cima. Financiar esse custo muda o principal e as prestações, exigindo outra comparação compatível.
A economia do período são os juros que economizo antes de vender?
Não. É a diferença acumulada de pagamentos de principal e juros; o líquido deduz os pontos pagos no início. Os saldos de principal podem diferir. Venda, patrimônio líquido do imóvel, quitação antecipada, refinanciamento, impostos e valor do dinheiro no tempo ficam fora.
Quando o custo dos pontos é recuperado?
No fim do primeiro mês de prestação, dentro do prazo, em que a economia sem arredondar alcança o custo à vista. Exemplo hipotético: US$400.000, 30 anos, 2 pontos e taxas de 6,5% e 6% recuperam o custo no mês 62. Aos 60 meses, o líquido após US$8.000 de pontos ainda é cerca de −US$195,80. Igualdade recupera o custo, sem lucro.
Por que não há mês de recuperação mesmo com prestação menor?
A economia pode ser insuficiente antes da última prestação. Exemplo hipotético: US$400.000 em dez anos, 1 ponto e taxas de 6,5% e 6,375% economizam cerca de US$25,40 mensais, ou US$3.047,88 em 120 pagamentos, menos que US$4.000 de custo. O mês 158 não é alcançável nesse empréstimo. Sem custo à vista, estado separado e prazo 0 significam nada a recuperar, não lucro imediato.
E se o período escolhido ultrapassar o prazo do empréstimo?
A contagem termina na última prestação prevista. Em dez anos há no máximo 120 pagamentos, mesmo ao informar 600 meses. Juros economizados no prazo completo aparecem antes dos pontos; o líquido separado deduz esse custo uma vez. Zero arredondado na tela não comprova igualdade exata.
Quais custos e decisões ficam fora?
Não modela outros custos, créditos do credor, seguro diferente nem contas de reserva. Devem ser iguais ou explicitamente excluídos; se mudarem, use a comparação de propostas. Não calcula taxa anual com encargos (APR nos EUA), custo total, aprovação, dedutibilidade fiscal ou retorno garantido. Confira propostas reais e quitação antecipada separadamente.