Compra, remodelación y reventa: resultado y retorno
Modela una reventa con gastos de adquisición, gastos mensuales y préstamo de compra explícitos.
Qué hace esta calculadora
Estima la ganancia nominal antes de impuestos de un proyecto de compra, remodelación y reventa. El modelo incluye gastos de adquisición pagados con fondos propios, préstamo de compra constante, gastos durante el proyecto y venta. Separa el retorno sobre todo el capital del retorno sobre tus fondos propios y mantiene visible cualquier faltante al vender.
Para quién es
Inversionistas, agentes inmobiliarios y clientes que evalúan una reventa concreta en Florida con estimaciones propias y cotizaciones de financiamiento. No es una tasación verificada, decisión bancaria, cálculo fiscal ni plan completo de liquidez.
Cómo funciona
Ingresa los ocho supuestos: precio de compra, valor de reventa tras mejoras, presupuesto de obras, gastos mensuales, meses enteros, porcentaje de gastos de venta, adquisición pagada con fondos propios y capital del préstamo de compra. Ingresa 0 explícito para una partida no modelada o una compra sin préstamo. Incluye los intereses cotizados una sola vez en los gastos mensuales, no los pagos de capital. Confirma el modelo, compara ambas bases de retorno y revisa el signo de los fondos de venta. Verifica cotizaciones y recalcula los cambios.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos se descuentan para calcular la ganancia?
La ganancia es el valor de reventa previsto menos compra, obras, adquisición pagada con fondos propios, gastos mensuales por el plazo y gastos de venta. Adquisición comprende pagos no reembolsables netos de créditos utilizables, no escrow reembolsable, reservas sin usar ni partidas repetidas. Los gastos mensuales pueden incluir intereses cotizados, impuestos del inmueble, seguro, servicios y otros gastos recurrentes. Los gastos de venta se aplican una vez al valor de reventa. Los ocho campos requieren valores explícitos; un gasto en blanco no se interpreta como cero.
¿Qué diferencia hay entre retorno del proyecto y retorno propio?
El retorno del proyecto divide la misma ganancia nominal entre compra, obras, adquisición y gastos totales durante el proyecto. El retorno propio usa ese capital menos el préstamo de compra. Los gastos de venta reducen la ganancia, pero no esas bases previas porque el modelo los paga con lo recibido al vender. Fondos netos de venta menos fondos propios equivalen a la ganancia. Con fondos propios 0, el retorno no está definido: no es infinito ni 0%. Ninguno de estos retornos es anualizado o IRR.
¿Qué financiamiento se puede representar?
Solo un préstamo de compra de 0 al precio del inmueble cuyo capital permanece constante y se liquida una vez al revender. Sus intereses cotizados deben estar ya en los gastos mensuales. Liquidar el capital reduce los fondos de venta, no la ganancia por segunda vez. Obras, adquisición y gastos mensuales se pagan con fondos propios. No se modelan amortización, nuevos desembolsos, gastos financiados, crédito de construcción ni cambios de financiamiento. Confirma aparte la liquidación bancaria para la fecha de venta; esta proyección no sustituye esa cotización.
¿Puede mostrar una pérdida total o un aporte necesario al vender?
Sí. Puedes ingresar ARV 0 explícito como escenario de pérdida total de valor, no como predicción ni tasación. Se mantienen la ganancia negativa y los fondos netos de venta negativos. Un resultado de venta negativo exige fondos adicionales en el modelo para cubrir gastos de venta y préstamo; no se oculta con cero. La pérdida puede superar los fondos propios invertidos, por lo que el retorno propio puede ser inferior a -100%. No se calculan impuestos sobre la ganancia, reembolsos ni liquidez real del cierre.
¿La regla del 70% determina una oferta máxima segura?
No. Es una referencia flexible: 70% del ARV ingresado menos obras, con mínimo 0 y redondeo hacia abajo al centavo. No descuenta por separado adquisición, gastos mensuales ni venta. No demuestra rentabilidad ni fija un máximo legal, tasación verificada o aprobación de préstamo. El presupuesto completo y las cotizaciones del inmueble siguen siendo necesarios, aunque la oferta quede por debajo de esta referencia.
¿Cómo se manejan meses, centavos y estimaciones?
El plazo admite 1–36 meses enteros: 2.0 significa 2, no 20; se rechazan fracciones. Cada importe admite centavos hasta US$2 mil millones; los gastos de venta admiten 0%–30% y cuatro decimales, como rango de entrada y no tarifa de mercado. Se redondea la venta una vez al centavo, con medio centavo hacia arriba, y se suman esas partidas. La oferta del 70% se redondea hacia abajo. Resultados superiores a US$100 mil millones en valor absoluto se rechazan por límite de cálculo, no por regla bancaria. Verifica costos, valor de reventa y liquidación; no se calculan impuestos ni una factura bancaria.