BRRRR: fondos de refinanciamiento y flujo de alquiler
Separa la cobertura bruta del préstamo, recuperación propia, gastos de refinanciamiento y flujo posterior.
Qué hace esta calculadora
Modela compra, obras pagadas con fondos propios y refinanciamiento posterior con gastos de adquisición, préstamo original, capital pagado y costos de refinanciamiento explícitos. Compara la cobertura bruta del costo con los fondos netos y la recuperación real de tu desembolso. Después estima el flujo mensual del alquiler con préstamo nuevo y gastos operativos ingresados.
Para quién es
Inversionistas, agentes inmobiliarios y clientes que evalúan un escenario BRRRR concreto en Florida con gastos documentados y cotizaciones del prestamista. Es una base nominal de efectivo declarada, no aprobación, tasación verificada, ciclo financiero completo ni plan de toda la liquidez personal.
Cómo funciona
Ingresa los quince supuestos aplicables, con 0 explícito cuando corresponda. Separa gastos mensuales sin capital del capital realmente pagado antes de refinanciar. Registra adquisición pagada con fondos propios y costos retenidos del refinanciamiento una vez, sin duplicados. Ingresa ARV y LTV cotizado; si el capital nuevo es positivo, indica tasa nominal y elige plazo de amortización. Ingresa alquiler, vacancia y gastos operativos, verificando impuestos, seguro o HOA ya incluidos. Confirma el modelo y compara neto, recuperación propia, fondos retenidos y flujo. Confirma la liquidación bancaria para la fecha por separado.
Preguntas frecuentes
¿Qué costos y fondos propios usa el modelo?
El costo del proyecto es compra, obras pagadas con fondos propios, adquisición y gastos mensuales sin capital por meses enteros. Adquisición comprende pagos no reembolsables netos de créditos utilizables, no escrow reembolsable ni reservas sin usar. Los fondos propios son costo menos préstamo original más capital realmente pagado. Ese capital no es un gasto ni debe repetirse en los gastos mensuales. Los ingresos de alquiler previos no se restan de este desembolso. Es una base de salidas brutas, no máxima necesidad de efectivo ni liquidez personal total.
¿Por qué separar cobertura bruta y recuperación propia?
La cobertura bruta es el menor entre préstamo nuevo y costo; su porcentaje divide por el costo, limitado a 100%, antes de deuda y refinanciamiento. Los fondos netos restan saldo anterior y costos del capital bruto nuevo. La recuperación propia es el neto positivo, limitado al desembolso propio. Un neto negativo requiere aporte adicional: no se oculta con cero. Los fondos propios retenidos no son negativos; cualquier exceso sobre lo propio es nuevo endeudamiento, no ganancia. Con desembolso propio 0, su porcentaje de recuperación no está definido.
¿Cómo se cuentan capital pagado y costos de refinanciamiento?
La liquidación modelada es préstamo original menos capital ya pagado con fondos propios. Esos pagos aumentan tu desembolso y reducen el saldo anterior; no se suman como gasto ni se repiten mensualmente. Los costos de refinanciamiento son cargos netos sin capital, retenidos una vez de lo nuevo, separados de adquisición. Intereses pendientes o penalidades solo se agregan si no están ya contados. No hay historial de amortización, nuevos desembolsos ni obras financiadas. Obtén la liquidación bancaria para la fecha por separado; la diferencia de capital no sustituye esa cotización.
¿Qué incluye el flujo después de refinanciar?
Es alquiler ajustado por vacancia menos gastos operativos ingresados y capital e intereses mensuales del préstamo nuevo. El pago bancario modelado es solo capital e intereses; los gastos operativos pueden incluir impuestos, seguro, HOA y mantenimiento. No los omitas ni repitas. Cash-on-cash toma 12 veces el flujo mensual entre fondos propios retenidos positivos: no garantiza ingresos de un año ni calcula ganancia de capital o IRR. Con fondos retenidos 0 no hay ratio definido, aunque el flujo sea negativo. Recuperar todo lo propio no asegura flujo positivo ni un inmueble sin riesgos.
¿ARV, LTV o préstamo nuevo 0 implican aprobación?
No. Usa condiciones cotizadas o un escenario explícito: LTV 0%–100%, tasa 0%–25% si el préstamo es positivo y plazo de amortización completa. Los rangos no son límites universales ni resultados de elegibilidad. ARV puede ser 0 para probar pérdida de valor; el alquiler también puede ser 0. Si ARV por LTV da capital nuevo 0, tasa y plazo no aplican y no se inventa una oferta bancaria. Saldo anterior y costos todavía pueden exigir efectivo adicional. Tasación, antigüedad de propiedad, evaluación bancaria y liquidación real se verifican aparte.
¿Cómo se tratan meses, centavos y límites?
El plazo es de 1–36 meses enteros: 2.0 significa 2, no 20. Cada importe admite centavos hasta US$2 mil millones. LTV, tasa y vacancia admiten cuatro decimales dentro de sus rangos. Capital nuevo, alquiler ajustado y pago se redondean una vez al centavo, medio centavo hacia arriba; la base usa esas partidas y gastos mensuales por meses enteros. Los ratios usan totales suministrados, no cifras ya redondeadas. Resultados sobre US$100 mil millones en valor absoluto se rechazan por cálculo, no regla bancaria. No se calculan impuestos sobre ingresos o ganancias, IRR, reservas ni historia financiera o de alquiler completa; actualiza cotizaciones y recalcula.