Estimador de ganancia en un intercambio 1031
Estima ganancia reconocida y diferida, boot en efectivo, alivio de deuda y recaptura ordinaria confirmada en un intercambio de EE. UU.
Qué hace esta calculadora
Compara la ganancia reconocida y diferida de un solo intercambio inmobiliario 1031 admisible en EE. UU., con precios, deudas, base ajustada completa y gastos admisibles de ambos lados respaldados por documentos. Aporta la recaptura ordinaria ya determinada para la línea 21 del Formulario 8824. El detalle muestra cómo interactúan boot y recaptura; no calcula el impuesto ni determina elegibilidad.
Para quién es
Inversionistas y profesionales inmobiliarios que revisan un intercambio con un intermediario calificado y un asesor fiscal. Usa importes del mismo contribuyente y participación de propiedad. Primero se aplica el capital disponible del intercambio al reemplazo y tus aportes solo cubren faltantes; retirar efectivo por separado y aportar dinero propio a la vez queda fuera del modelo. La herramienta no distribuye el intercambio entre propietarios o activos, no prepara el Formulario 8824 ni determina la base del inmueble de reemplazo.
Cómo funciona
Completa los ocho importes en USD con centavos, con 0 explícito cuando corresponda. Separa los gastos admisibles de la venta de los de adquisición del reemplazo y aporta la base ajustada completa. Ingresa la recaptura ordinaria determinada por separado para la línea 21; usa 0 solo si confirmaste que no corresponde. Confirma los supuestos, calcula y revisa el detalle de ganancia, boot y recaptura antes de exportarlo.
Preguntas frecuentes
¿La ganancia reconocida es el impuesto que debo pagar?
No. La ganancia realizada es el precio de venta menos gastos admisibles del intercambio de ambos lados y base fiscal ajustada completa. La ganancia reconocida es la parte que se incorpora al cálculo actual bajo las reglas del modelo; la diferida es la ganancia positiva restante. No se calculan tasas, la clasificación fiscal de toda la ganancia restante, NIIT, impuestos estatales ni retenciones. Incluso una ganancia reconocida de 0 no confirma un impuesto a pagar de 0.
¿Qué inmuebles y plazos debo revisar primero?
La sección 1031 generalmente se refiere a bienes inmuebles de naturaleza similar mantenidos para inversión o uso en un negocio. Una residencia personal o un inmueble mantenido principalmente para vender no entra en este estimador. En un intercambio diferido, normalmente hay 45 días para identificar el reemplazo y se debe recibir antes del primero de estos plazos: 180 días o la fecha límite de la declaración, incluidas prórrogas. Tu intermediario calificado y asesor fiscal deben confirmar inmueble, estructura, plazos y reglas sobre recepción de fondos. La calculadora no aprueba el intercambio.
¿Qué integra la base ajustada? ¿Liquidar la hipoteca reduce la ganancia?
Usa la base fiscal ajustada completa determinada con tus registros: base original aplicable, costos originales de adquisición admisibles y mejoras de capital, menos reducciones exigidas, como depreciación deducida o deducible. No uses solo el precio original de compra ni restes la depreciación dos veces. Liquidar el capital de la hipoteca afecta el capital neto y el alivio de deuda, no la ganancia realizada. Los costos originales de adquisición integran la base cuando corresponde; los gastos de compra del reemplazo de este intercambio van en su campo separado.
¿Por qué se ingresan gastos del intercambio en ambos lados?
La Publicación 544 del IRS contempla gastos de intercambio admisibles pagados en relación con el inmueble cedido y el de reemplazo. En el modelo, los gastos admisibles confirmados de venta y adquisición reducen la ganancia realizada y compensan el boot en efectivo. El intermediario o asesor debe clasificar cada cargo; aparecer en el estado de cierre no basta. Excluye prorrateos de impuestos y rentas, depósitos, reparaciones y gastos de financiamiento, y evita duplicar un cargo en gastos, precio o base. El capital neto y el boot mostrados son importes fiscales, no el saldo real de la cuenta de custodia ni la transferencia del cierre.
¿Cómo funcionan el boot en efectivo y el alivio de deuda?
La contraprestación adicional (boot) es lo recibido fuera de los bienes de naturaleza similar, reflejado aquí como efectivo neto o alivio neto de deuda. El modelo compara el capital después de todos los gastos admisibles con el capital aplicado al precio del reemplazo. Primero se usa el capital disponible del intercambio; tus aportes solo cubren faltantes. El efectivo adicional invertido puede compensar el alivio de deuda, pero un mayor préstamo nuevo no elimina el boot en efectivo. Se supone que la deuda anterior se liquida por completo, sin condonación, y que la nueva no supera el precio del reemplazo. Retirar efectivo por separado y aportar dinero propio a la vez, u otros flujos complejos, requiere una revisión fuera del modelo.
¿Por qué no se suma la recaptura ordinaria al límite de boot?
Primero se reconoce la recaptura ordinaria de la línea 21; la otra ganancia reconocida es la ganancia limitada por boot menos esa recaptura, con mínimo 0. Ejemplo sin gastos: venta US$220,000, base US$100,000, deuda anterior US$80,000, precio de reemplazo US$250,000 y nueva deuda US$150,000 producen ganancia realizada US$120,000 y boot US$40,000. Con recaptura ordinaria determinada por separado de US$50,000, la ganancia reconocida total es US$50,000 y la diferida US$70,000, no US$90,000 reconocidos. No sustituyas la recaptura ordinaria por depreciación acumulada ni ganancia no recapturada según la sección 1250.
¿Qué pasa si no compro el reemplazo o tengo una pérdida?
Un precio de reemplazo 0 explícito representa un intercambio que no se completó; en ese caso se reconoce toda ganancia realizada positiva. La pérdida realizada conserva su signo negativo, pero no se reconoce una pérdida mediante esta estimación 1031 y la ganancia diferida es 0. Esto no confirma una pérdida deducible, devolución ni crédito fiscal. Ingresa recaptura ordinaria 0 si no hay ganancia positiva; tu asesor debe determinar fuera de la herramienta el tratamiento de un intercambio fallido o una pérdida.
¿Qué requiere un cálculo profesional por separado?
La elegibilidad, base ajustada completa, clasificación de gastos y línea 21 del Formulario 8824 se determinan fuera de la herramienta. No distribuye múltiples activos, calcula la base del reemplazo, combina la sección 121 con 1031 ni aplica ventas a plazos o reglas de partes relacionadas. Revisa estados de cierre y financiamiento con tu intermediario calificado y asesor fiscal. Las fuentes citadas son la Publicación 544 e instrucciones del Formulario 8824 del IRS, ediciones 2025, revisadas el 2 de octubre de 2026 para esta estimación con reglas al 30 de septiembre de 2026.