Calculadora de Préstamo DSCR para Propiedad de Renta
Descubre si el ingreso de la propiedad califica por sí solo, antes de enviar una sola declaración de impuestos.
Qué Hace Esta Calculadora
Divide el ingreso operativo neto de la propiedad entre el servicio anual de la deuda para obtener el índice de cobertura que evalúa el prestamista, y luego trabaja al revés desde la renta para mostrar el préstamo máximo que ese índice permite.
Para Quién Es
Inversionistas que compran propiedad de renta en Miami y el sur de Florida, extranjeros sin ingreso en Estados Unidos que documentar, trabajadores independientes cuyas declaraciones subestiman su flujo, y cualquiera que compare un programa DSCR contra un préstamo convencional.
Cómo Funciona
Ingresa la renta mensual esperada, los gastos operativos que puedas sostener con números reales — predial, seguro, cuotas de asociación, administración, vacancia — y luego la tasa y el plazo que te cotizaron. La calculadora devuelve el DSCR y el monto máximo de préstamo que ese índice permite.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es el DSCR?
El índice de cobertura del servicio de deuda es el ingreso operativo neto dividido entre el pago hipotecario anual. Un índice de 1.0 significa que la propiedad cubre su deuda exactamente, por encima de 1.0 genera excedente, y por debajo la renta no alcanza y tú cubres la diferencia.
¿Qué DSCR exigen los prestamistas?
Los mínimos de los programas suelen ubicarse entre 1.0 y 1.25. El extremo bajo normalmente viene con mayor enganche o tasa más alta, mientras que índices más fuertes abren mejores condiciones. Cada prestamista publica su propia matriz, así que toma el rango como la forma del mercado y no como una promesa.
¿Tengo que comprobar mis ingresos?
Ese es justo el punto del producto. Un préstamo DSCR evalúa la propiedad y no al prestatario, así que declaraciones, formularios W-2 y relación deuda-ingreso normalmente quedan fuera del expediente. El prestamista sí verifica crédito, reservas y la renta que realmente logra el inmueble.
¿Puede un extranjero usar un préstamo DSCR?
Sí, y es la vía de financiamiento más común para compradores internacionales de inversión en Miami, precisamente porque no depende de ingresos documentados en Estados Unidos. Espera que el prestamista pida un enganche mayor y reservas en una cuenta estadounidense.
¿Qué gastos entran en el ingreso operativo neto?
El ingreso operativo neto es la renta menos los costos de operación: predial, seguro, cuotas de asociación, administración, mantenimiento y una provisión por vacancia. El pago hipotecario no es un gasto operativo: es justo el servicio de deuda contra el que estás midiendo.
¿Cómo fija la renta el monto del préstamo?
Una vez que el prestamista fija el índice mínimo, el préstamo es el pago que el ingreso operativo neto puede cubrir a ese índice. La tasa pesa tanto como la renta: con la referencia a 30 años cerca de 6.6-6.7% a mediados de 2026 y los programas de inversión cotizados por encima de esa referencia, una diferencia pequeña mueve mucho el máximo.