Cobertura de deuda (DSCR): elige la definición
Elige cobertura por ingreso operativo o alquiler aceptado. Compara razón, presupuesto de pago y capital hipotético sin implicar aprobación.
Qué hace esta calculadora
Compara ingreso y pago del inmueble de alquiler con una definición explícita. Un modelo divide ingreso operativo neto entre capital e intereses; el otro divide alquiler aceptado por el prestamista entre capital, intereses y costos de vivienda clasificados. Tu objetivo y condiciones generan un límite hipotético solo por cobertura, no crédito aprobado ni regla universal.
Para quién es
Para inversionistas y profesionales inmobiliarios que comparan un escenario definido con alquiler aceptado, clasificación de costos y términos proporcionados. Confirma aparte el programa; elegibilidad, valor, relación préstamo/valor y reservas son requisitos separados.
Cómo funciona
Elige fórmula. En ingreso operativo, ingresa alquiler bruto, vacancia/falta de pago y gastos completos. En alquiler aceptado, usa directamente el importe calificado del programa y una categoría separada de impuestos/seguros exigidos/cuotas. Añade capital a comparar, tasa nominal anual fija hipotética, años y objetivo multiplicador, como 1.35×. Tasa/plazo también con préstamo 0 para el capital hipotético. Confirma y compara estado, presupuesto con signo y capital.
Preguntas frecuentes
¿Por qué elegir definición antes de ingresar alquiler?
La cobertura operativa resta vacancia y gastos del alquiler bruto y divide entre capital e intereses. La de alquiler aceptado usa el importe calificado del programa y divide entre capital/intereses más costos de vivienda clasificados aparte. Numeradores y denominadores difieren. Bruto, cobrado y calificado no son intercambiables; cambiar no acepta alquiler ni convierte gastos operativos en costos de vivienda.
¿Los mismos números pueden cumplir una definición y fallar otra?
Sí. Bruto ilustrativo US$4,000, vacancia 5%, gastos US$900 y préstamo US$320,000 a tasa hipotética 7% por 30 años: ingreso operativo US$2,900, capital/intereses aproximadamente US$2,128.97 y razón 1.3622×, que cumple objetivo 1.35×. Un programa separado acepta US$4,000 con impuestos/seguros/cuotas reales US$900: pago US$3,028.97, razón 1.3206×, por debajo. Límites hipotéticos solo por cobertura: US$322,882.92 y US$310,078.95. Ninguno aprueba crédito.
¿Se calcula el ajuste o alquiler que acepta el prestamista?
No. Proporciona alquiler mensual calificado aceptado para el programa. No elige contrato o tasación, aplica reducción no documentada ni decide elegibilidad. Tampoco descuenta vacancia otra vez. El modelo operativo usa alquiler bruto con previsión explícita de vacancia/falta de pago. Cada definición conserva su base; no transfieras un importe bruto o neto sin confirmación.
¿Qué costos entran en el pago completo de vivienda?
La categoría separada contiene impuestos, seguros exigidos y cuotas/cargos de asociación mensuales documentados del programa, sin capital/intereses ya modelados. Reparaciones, gestión y totales operativos no entran automáticamente. El modelo operativo usa gastos completos según su definición confirmada y ninguna categoría adicional de vivienda. Campos inactivos no aplican, no son 0 confirmado. Cuenta cada costo una vez y confirma la clasificación del prestamista.
¿Qué pasa con préstamo de comparación cero?
Capital/intereses son 0. En operativo, el denominador es 0 y la razón indefinida, aunque pueda ilustrarse capital positivo. En alquiler aceptado puede haber razón finita si otros costos son positivos: US$4,000 y US$900 dan 4.4444× con préstamo 0. Si costos también 0, razón indefinida. Tasa y plazo se mantienen porque el capital hipotético sigue activo. No establece compra al contado ni aprobación.
¿Cumplir el objetivo puede dejar sin presupuesto de préstamo nuevo?
Sí. Alquiler aceptado US$1,250, costos fijos US$1,000, préstamo 0 y objetivo 1.25× dan razón exacta 1.25×. Presupuesto para capital/intereses: US$1,250/1.25−US$1,000=0, capital hipotético 0. Con alquiler US$1,000 y costos US$1,500, al mismo objetivo el presupuesto es −US$700: sigue visible y capital 0, con motivo de costos agotando el presupuesto. Ingreso operativo no positivo también da capacidad 0. Son supuestos, no cotizaciones.
¿Qué significan objetivo y límite de capital hipotético?
El objetivo es multiplicador, no porcentaje: 1.35 es 1.35×. El rango 0.8–2 es de cálculo, no ley ni estándar. Menor de 1 puede permitir pagos sobre el ingreso. Presupuesto es ingreso entre objetivo menos costos fijos activos; si es positivo, se convierte en capital a tasa/plazo proporcionados. Solo evalúa cobertura, no valor, relación préstamo/valor, crédito, reservas, pago inicial o límites del programa. El límite de entrada no es tope legal del resultado.
¿Cómo afectan precisión y supuestos del préstamo?
Los importes conservan centavos; vacancia, tasa y objetivo admiten cuatro decimales. Estado, presupuesto y capital usan pagos teóricos sin redondear, no registro del administrador. Mostrar 1.35× no cumple 1.35× si el real es 1.34999. Numerador y denominador anuales son los mensuales por 12; la razón no es retorno anual ni proyección de tenencia. Solo préstamo a tasa fija totalmente amortizable; nominal no es costo anual con cargos (APR) ni cotización. Impuestos sobre ingresos y rendimiento quedan fuera.