Compra, reforma e revenda: resultado e retorno
Modele uma revenda com custos de aquisição, despesas mensais e financiamento da compra informados.
O que esta calculadora faz
Estime o lucro nominal antes de impostos de uma compra seguida de reforma e revenda. O modelo inclui aquisição paga com recursos próprios, empréstimo de compra com principal constante, despesas durante o projeto e venda. Separa o retorno sobre todo o capital do retorno sobre seus recursos próprios e mantém visível qualquer falta de caixa na venda.
Para quem é
Investidores, corretores e clientes que avaliam uma revenda específica na Flórida com estimativas próprias e cotações de financiamento. Não é avaliação verificada, decisão bancária, cálculo fiscal ou plano completo de liquidez.
Como funciona
Informe as oito premissas: compra, valor de revenda após reforma, orçamento de obra, despesas mensais, meses inteiros, percentual de venda, aquisição paga com recursos próprios e principal do empréstimo de compra. Informe 0 explícito para um custo não modelado ou compra sem empréstimo. Inclua os juros cotados uma vez nas despesas mensais, não pagamentos de principal. Confirme o modelo, compare as duas bases de retorno e confira o sinal dos recursos após a venda. Verifique cotações e recalcule alterações reais.
Perguntas frequentes
Quais custos entram no lucro do projeto?
Lucro é valor previsto de revenda menos compra, reforma, aquisição paga com recursos próprios, despesas mensais por todo o prazo e venda. Aquisição são pagamentos não reembolsáveis líquidos de créditos utilizáveis, não escrow reembolsável, reservas não usadas ou custos duplicados. Despesas mensais podem incluir juros cotados, imposto do imóvel, seguro, serviços e demais custos recorrentes. Venda é aplicada uma vez ao valor informado. Os oito campos exigem valores explícitos; um custo em branco não é tratado como zero.
Qual a diferença entre retorno do projeto e dos recursos próprios?
O retorno do projeto divide o mesmo lucro nominal por compra, reforma, aquisição e despesas totais durante o projeto. A base própria é esse capital menos o empréstimo da compra. Despesas de venda reduzem o lucro, mas ficam fora dessas bases anteriores à venda porque o modelo as paga com o valor recebido. Recursos líquidos de venda menos recursos próprios equivalem ao lucro. Com base própria 0, o retorno não é definido: não é infinito nem 0%. Nenhum dos retornos é anualizado ou IRR.
Que financiamento o modelo aceita?
Apenas empréstimo para a compra de 0 ao preço do imóvel cujo principal permanece constante e é quitado uma vez na revenda. Seus juros cotados já devem estar nas despesas mensais. Quitar o principal reduz os recursos da venda, não o lucro novamente. Reforma, aquisição e despesas mensais são pagas com recursos próprios. Não há amortização, novos saques, custos financiados, crédito de construção ou mudança de financiamento. Obtenha separadamente a cotação bancária de quitação para a data da venda; esta projeção não a substitui.
É possível mostrar perda total ou dinheiro necessário na venda?
Sim. ARV 0 explícito testa perda total de valor, não previsão ou avaliação verificada. Lucro e recursos líquidos de venda negativos são mantidos. Recursos de venda negativos exigem aporte adicional no modelo para cobrir venda e empréstimo; não são substituídos por zero. A perda pode superar os recursos próprios aplicados, levando o retorno próprio abaixo de -100%. Impostos sobre o lucro, reembolsos e liquidez real do fechamento não são calculados.
A regra dos 70% indica uma oferta máxima segura?
Não. É uma referência flexível: 70% do ARV informado menos reforma, com mínimo 0 e arredondamento para baixo ao centavo. Não desconta separadamente aquisição, despesas mensais ou venda. Não comprova lucro nem define teto legal de oferta, avaliação verificada ou aprovação de empréstimo. O orçamento completo e as cotações do imóvel continuam necessários mesmo que a oferta fique abaixo dessa referência.
Como o cálculo trata meses, centavos e limites?
O prazo admite 1–36 meses inteiros: 2.0 significa 2, não 20; frações são rejeitadas. Cada valor aceita centavos até US$2 bilhões; venda admite 0%–30% e quatro casas decimais, como faixa de entrada e não taxa de mercado. Custos de venda são arredondados uma vez ao centavo, meio centavo para cima, e os totais somam essas parcelas. A oferta dos 70% é arredondada para baixo. Resultados acima de US$100 bilhões em valor absoluto são rejeitados por limite de cálculo, não regra de financiamento. Verifique custos, revenda e quitação; impostos e uma fatura bancária não são calculados.