Cobertura de dívida (DSCR): escolha a definição
Escolha renda operacional ou aluguel aceito. Compare razão, orçamento de pagamento e principal hipotético sem implicar aprovação de crédito.
O que esta calculadora faz
Compare renda e pagamento do imóvel de aluguel com uma definição explícita. Um modelo divide renda operacional líquida por principal e juros; o outro divide aluguel aceito por principal, juros e custos de moradia classificados. Meta e termos geram principal hipotético limitado por cobertura, não empréstimo aprovado ou regra universal.
Para quem é
Para investidores e profissionais comparando um cenário definido com aluguel aceito, classificação de custos e condições fornecidas. Confirme o programa à parte: tomador, valor, relação empréstimo/valor e reservas continuam critérios separados.
Como funciona
Escolha fórmula. Em renda operacional, informe bruto, vacância/inadimplência e despesas completas. Em aluguel aceito, use diretamente o valor elegível do programa e impostos/seguros exigidos/taxas à parte. Acrescente principal comparado, taxa nominal anual fixa hipotética, anos e meta multiplicadora, como 1,35×. Taxa/prazo exigidos até com empréstimo 0 para capacidade. Confirme e compare estado, orçamento com sinal e principal hipotético.
Perguntas frequentes
Por que escolher a definição antes de informar aluguel?
O modelo operacional desconta vacância e despesas do bruto e divide só por principal e juros. O de aluguel aceito usa o valor elegível do programa e divide por principal/juros mais custos de moradia classificados à parte. Numeradores e denominadores diferem. Bruto, recebido e aceito não são intercambiáveis; trocar não aceita aluguel nem transforma operação em custos de moradia.
Os mesmos números podem atender uma definição e falhar outra?
Sim. Bruto ilustrativo US$4.000, vacância 5%, despesas US$900 e empréstimo US$320.000 a taxa hipotética 7% por 30 anos: renda US$2.900, principal/juros cerca de US$2.128,97 e razão 1,3622×, atendendo meta 1,35×. Programa separado aceita US$4.000 com impostos/seguros/taxas reais US$900: pagamento US$3.028,97 e razão 1,3206× abaixo da meta. Principais hipotéticos por cobertura: US$322.882,92 e US$310.078,95. Nenhum aprova crédito.
A ferramenta infere aluguel aceito ou redução do credor?
Não. Forneça o aluguel mensal aceito para o programa. Não escolhe contrato ou laudo, aplica redução não documentada nem decide elegibilidade. Não desconta vacância outra vez. O modelo operacional usa bruto com perda explícita separadamente. Cada definição mantém a base; não transfira bruto ou líquido sem confirmação.
Quais custos entram no pagamento completo da moradia?
Impostos mensais, seguros exigidos e taxas/encargos de associação documentados incluídos pelo programa, sem principal/juros já modelados. Reparos, gestão e totais operacionais não entram automaticamente. O modelo de renda usa suas despesas completas confirmadas, sem valor adicional de moradia. Campos inativos não se aplicam, não são 0 confirmado. Conte uma vez e confirme a classificação do credor.
O que acontece com empréstimo comparado zero?
Principal/juros são 0. Em renda operacional, denominador 0 e razão indefinida, mesmo que haja capacidade positiva. No aluguel aceito, custos positivos permitem razão finita: US$4.000 de aluguel e US$900 de custos dão cerca de 4,4444× com empréstimo 0. Se custos também 0, razão indefinida. Taxa e prazo continuam fornecidos porque capacidade hipotética segue ativa. Não comprova compra sem financiamento nem aprovação.
Atender à meta pode deixar sem orçamento de novo empréstimo?
Sim. Aluguel aceito US$1.250, custos US$1.000, empréstimo 0 e meta 1,25× dão razão exata 1,25×. Orçamento principal/juros: US$1.250/1,25−US$1.000=0, capacidade 0. Com aluguel US$1.000, custos US$1.500 e mesma meta, orçamento −US$700: sinal preservado e principal 0, com motivo de custos esgotando o orçamento. Renda operacional não positiva também dá 0. São premissas, não cotações.
O que significam meta e limite hipotético de principal?
Meta é multiplicador, não percentual: 1,35 significa 1,35 vez. A faixa 0,8–2 é computacional, não lei nem padrão. Abaixo de 1 pode permitir pagamento sobre a renda. O orçamento é renda dividida pela meta menos custos fixos ativos; positivo vira principal nos termos fornecidos. Só cobertura é avaliada, não valor, relação empréstimo/valor, crédito, reservas, entrada ou limites do programa. A faixa de entrada não é teto legal do resultado.
Como precisão e premissas do empréstimo afetam o cálculo?
Valores preservam centavos; vacância, taxa e meta admitem quatro casas. Estado, orçamento e capacidade usam pagamentos teóricos sem arredondar, não registro do administrador. Exibir 1,35× não atende 1,35× se o real é 1,34999. Numerador e denominador anuais são mensal ×12; razão não é retorno anual nem projeção de propriedade. Só empréstimo fixo totalmente amortizável; taxa nominal não é taxa anual com encargos (APR) ou cotação. Imposto de renda e retorno ficam fora.