Calculadora BRRRR
Descubra quanto do seu capital volta no refinanciamento e se o aluguel ainda cobre a nova prestação.
O Que Esta Calculadora Faz
Roda o ciclo completo de comprar, reformar, alugar, refinanciar e repetir: o caixa total investido entre compra e obra, o financiamento que a avaliação pós-reforma sustenta, o capital que retorna no refinanciamento, e o fluxo e o retorno sobre o que permanece no negócio.
Para Quem É
Investidores que montam uma carteira de aluguel sem capital novo a cada compra, donos de imóvel já reformado decidindo entre refinanciar e vender, e quem quer testar a estratégia BRRRR contra custos reais de Miami e não contra a planilha de um seminário.
Como Funciona
Informe o preço de compra, o orçamento da reforma e o valor esperado com a obra pronta, e depois as condições do refinanciamento e o aluguel que o imóvel pronto alcança. A calculadora mostra quanto caixa retorna, quanto continua investido e qual o retorno sobre esse saldo.
Perguntas Frequentes
O que significa BRRRR?
Comprar, reformar, alugar, refinanciar e repetir. Você adquire um imóvel que precisa de obra, reforma, coloca um inquilino, refinancia contra o valor melhorado e usa o capital devolvido na próxima compra.
Quanto dá para sacar no refinanciamento?
Programas de refinanciamento com saque para investidores costumam se limitar a 70-75% do valor de avaliação. O novo financiamento quita a dívida de compra e de obra, e o que sobra depois dos custos é o capital que volta para você. Se a avaliação vier baixa, essa diferença fica como dinheiro seu preso no negócio.
O que quer dizer retorno infinito?
Descreve o caso em que o refinanciamento devolve todo o caixa que você colocou e nenhum capital próprio permanece investido. Qualquer fluxo depois disso é retorno sobre zero, e daí vem a expressão. Exige um ganho de valor grande o suficiente para superar o teto do financiamento, e é a exceção, não o plano.
Existe prazo mínimo de posse?
A maioria dos credores exige manter o imóvel por um período antes de emprestar sobre o novo valor de avaliação em vez do seu preço de compra. A exigência varia por programa, então confirme antes de contar com o valor melhorado: é ela que define quando seu capital de fato retorna.
O aluguel ainda fecha depois do refinanciamento?
Esse é o teste que costuma ser pulado. O novo financiamento é maior que o anterior, então a prestação sobe enquanto o aluguel fica onde o mercado o coloca. Rode o fluxo pós-refinanciamento com imposto predial, seguro e taxa de condomínio incluídos antes de decidir quanto sacar.
BRRRR funciona em Miami?
Funciona onde dá para criar valor que um avaliador reconheça, o que é mais difícil em prédios de condomínio com regras de reforma e mais fácil em bolsões de casas unifamiliares com estoque antigo. Seguro e taxas de condomínio também pesam mais aqui, então o teste de fluxo depois do refinanciamento importa mais que a história de valorização.