BRRRR: recursos do refinanciamento e fluxo do aluguel
Separe cobertura bruta do empréstimo, recuperação própria, custos e fluxo após refinanciar.
O que esta calculadora faz
Modele compra, reforma paga com recursos próprios e refinanciamento posterior com custos de aquisição, empréstimo original, principal já pago e custos do refinanciamento explícitos. Compare cobertura bruta do custo com recursos líquidos e recuperação do seu desembolso. Depois estime o fluxo mensal do aluguel com novo empréstimo e despesas operacionais informados.
Para quem é
Investidores, corretores e clientes avaliando um cenário BRRRR específico na Flórida com custos documentados e cotações do credor. É um modelo nominal de caixa declarado, não aprovação, avaliação verificada, ciclo financeiro completo ou plano de toda a liquidez pessoal.
Como funciona
Informe as quinze premissas aplicáveis, com 0 explícito quando necessário. Separe despesas mensais sem principal do principal realmente pago antes de refinanciar. Informe aquisição paga com recursos próprios e custos retidos do novo empréstimo uma vez, sem duplicados. Informe ARV e LTV cotado; com principal novo positivo, indique taxa nominal e escolha prazo de amortização. Informe aluguel, vacância e despesas operacionais, conferindo imposto, seguro ou HOA já incluídos. Confirme o modelo; compare líquido, recuperação própria, recursos mantidos e fluxo. Verifique a quitação bancária para a data à parte.
Perguntas frequentes
Quais custos e recursos próprios entram no modelo?
Custo do projeto é compra, reforma paga, aquisição e despesas mensais sem principal por meses inteiros. Aquisição são pagamentos não reembolsáveis líquidos de créditos utilizáveis, não escrow reembolsável ou reservas sem uso. Recursos próprios são custo menos empréstimo original mais principal realmente pago. Esse pagamento não é despesa nem deve reaparecer nos custos mensais. Aluguéis recebidos antes de refinanciar não reduzem essa base. São saídas brutas, não necessidade máxima de caixa ou liquidez pessoal total.
Por que separar cobertura bruta e recuperação própria?
Cobertura bruta é o menor entre empréstimo novo e custo; o percentual divide pelo custo, limitado a 100%, antes de dívida e refinanciamento. Recursos líquidos são principal novo menos saldo anterior e custos. Recuperação própria é o líquido positivo limitado ao desembolso próprio. Um líquido negativo exige aporte adicional, sem ser ocultado por zero. Recursos próprios mantidos não ficam negativos; qualquer excesso sobre o próprio é novo endividamento, não lucro. Sem desembolso próprio, seu percentual de recuperação não é definido.
Como contar principal já pago e custos do refinanciamento?
O saldo anterior modelado é empréstimo original menos principal já pago com seus recursos. Esses pagamentos aumentam seu desembolso e reduzem o saldo; não viram despesas nem são repetidos mensalmente. Custos líquidos sem principal são retidos uma vez do novo empréstimo, separados da aquisição. Juros não pagos ou multas só entram se ainda não contabilizados. Não há histórico de amortização, saques adicionais ou reforma financiada. Obtenha a quitação bancária para a data separadamente; a diferença de principal não substitui essa cotação.
O que compõe o fluxo após refinanciar?
Fluxo mensal é aluguel após vacância menos despesas operacionais informadas e principal/juros mensais do novo empréstimo. O pagamento do empréstimo sozinho não inclui outros gastos; operação pode já conter imposto do imóvel, seguro, HOA e manutenção. Não omita nem repita esses custos. Cash-on-cash usa 12 fluxos mensais sobre recursos próprios mantidos positivos; não garante receita anual nem calcula ganho de capital ou IRR. Com base 0, o índice é indefinido mesmo com fluxo negativo. Recuperar todo o próprio não garante fluxo positivo nem imóvel sem risco.
ARV, LTV ou empréstimo novo 0 significam aprovação?
Não. Use condições cotadas ou cenário explícito: LTV 0%–100%, taxa 0%–25% com empréstimo positivo e prazo de amortização completa. As faixas não são limites universais nem aprovação de elegibilidade. ARV 0 testa perda de valor; aluguel também pode ser 0. Se ARV vezes LTV resultar em principal novo 0, taxa e prazo não se aplicam e não se inventa uma oferta bancária. Saldo anterior e custos ainda podem exigir caixa adicional. Avaliação, prazo de propriedade, exigências do credor e quitação real precisam de verificação à parte.
Como são tratados meses, centavos e limites?
Prazo de 1–36 meses inteiros: 2.0 significa 2, não 20. Cada valor aceita centavos até US$2 bilhões. LTV, taxa e vacância aceitam quatro casas decimais dentro de suas faixas. Principal novo, aluguel após vacância e pagamento mensal são arredondados uma vez ao centavo, meio centavo para cima; o cálculo usa essas parcelas e despesas por meses inteiros. Índices usam totais fornecidos, não o exibido arredondado. Valores acima de US$100 bilhões em valor absoluto são rejeitados por cálculo, não regra bancária. Impostos sobre renda ou lucro, IRR, reservas e histórico completo de crédito ou aluguel não são calculados; atualize cotações e recalcule.