Estimativa de ganho em uma permuta 1031
Estime ganho reconhecido e diferido, boot em dinheiro, alívio de dívida e recaptura ordinária confirmada em uma permuta nos EUA.
O que esta calculadora faz
Compare o ganho reconhecido e diferido de uma única permuta imobiliária elegível pela seção 1031 nos EUA, com preços, dívidas, base fiscal ajustada completa e despesas elegíveis dos dois lados documentados. Informe a recaptura ordinária já apurada para a linha 21 do formulário 8824. O detalhamento mostra como boot e recaptura se relacionam; não calcula o imposto devido nem determina elegibilidade.
Para quem é
Investidores e profissionais imobiliários que analisam uma permuta com um intermediário qualificado e um assessor tributário. Use valores do mesmo contribuinte e da mesma participação na propriedade. O capital disponível da permuta financia o novo imóvel primeiro, e recursos próprios só cobrem o que falta; retirar dinheiro separadamente e fazer um aporte pessoal ao mesmo tempo está fora do modelo. A ferramenta não distribui a permuta entre proprietários ou ativos, não preenche o formulário 8824 nem determina a base fiscal do novo imóvel.
Como funciona
Preencha os oito valores em USD com centavos, informando 0 explicitamente quando aplicável. Separe as despesas elegíveis da venda das despesas de aquisição do novo imóvel e informe a base ajustada completa. Use a recaptura ordinária apurada separadamente para a linha 21; informe 0 somente se a ausência estiver confirmada. Confirme as premissas, calcule e revise o ganho, o boot e a recaptura antes de exportar.
Perguntas frequentes
O ganho reconhecido é o imposto que devo pagar?
Não. O ganho realizado é o preço de venda menos as despesas elegíveis da permuta dos dois lados e a base fiscal ajustada completa. O ganho reconhecido é a parcela incluída no cálculo atual conforme as regras do modelo; o ganho diferido é o saldo do ganho positivo. Não são calculadas alíquotas, a classificação fiscal de todo o ganho restante, NIIT, tributos estaduais ou retenções. Mesmo um ganho reconhecido de 0 não confirma imposto devido de 0.
Quais imóveis e prazos devo verificar primeiro?
A seção 1031 geralmente se aplica a imóveis elegíveis de natureza semelhante mantidos para investimento ou uso empresarial. Uma residência pessoal ou um imóvel mantido principalmente para venda não faz parte desta estimativa. Em uma permuta diferida, a identificação normalmente deve ocorrer em 45 dias; o recebimento deve acontecer até o primeiro destes prazos: 180 dias ou o vencimento da declaração de imposto, incluindo prorrogações. O intermediário qualificado e o assessor tributário devem confirmar imóveis, estrutura, prazos e regras de recebimento dos recursos. A calculadora não aprova a permuta.
O que compõe a base ajustada? Quitar o financiamento reduz o ganho?
Use a base fiscal ajustada completa apurada nos documentos: base original aplicável, custos elegíveis da aquisição original e melhorias de capital, menos reduções obrigatórias, como depreciação deduzida ou dedutível. Não use apenas o preço original nem desconte a depreciação uma segunda vez. Quitar o principal do financiamento afeta o capital próprio e o alívio de dívida, não o ganho realizado. Os custos da aquisição original integram a base quando aplicável; as despesas de compra do novo imóvel nesta permuta entram em um campo separado.
Por que informar despesas da permuta nos dois lados?
A Publicação 544 do IRS aborda despesas elegíveis da permuta relacionadas tanto ao imóvel cedido quanto ao imóvel de reposição. No modelo, as despesas confirmadas de venda e aquisição reduzem o ganho realizado e compensam o boot em dinheiro. O intermediário ou assessor deve classificar cada cobrança; constar no demonstrativo de fechamento não basta. Exclua rateios de impostos e aluguéis, depósitos, reparos e despesas de financiamento, sem duplicar a mesma cobrança em despesas, preço ou base. O capital próprio e o boot exibidos são valores fiscais, não o saldo real da conta de custódia nem a transferência do fechamento.
Como funcionam o boot em dinheiro e o alívio de dívida?
A contraprestação adicional (boot) não consiste em bens de natureza semelhante e é representada aqui como dinheiro líquido ou alívio líquido de dívida. O modelo compara o capital próprio após todas as despesas elegíveis com o capital aplicado ao preço do novo imóvel. O capital disponível da permuta é usado primeiro; recursos próprios só cobrem o que falta. Um aporte adicional em dinheiro pode compensar o alívio de dívida, mas uma nova dívida maior não elimina o boot em dinheiro. A dívida anterior é considerada integralmente quitada, sem perdão, e a nova não pode superar o preço do imóvel. Retirar dinheiro separadamente e fazer um aporte pessoal ao mesmo tempo, ou outros fluxos complexos, exige análise fora do modelo.
Por que a recaptura ordinária não é somada ao limite de boot?
A recaptura ordinária da linha 21 é reconhecida primeiro; o outro ganho reconhecido é o ganho limitado pelo boot menos essa recaptura, com mínimo de 0. Exemplo sem despesas: venda de US$220.000, base de US$100.000, dívida anterior de US$80.000, preço do novo imóvel de US$250.000 e nova dívida de US$150.000 geram ganho realizado de US$120.000 e boot de US$40.000. Com recaptura ordinária de US$50.000 apurada separadamente, o ganho reconhecido total é US$50.000 e o diferido US$70.000, não US$90.000 reconhecidos. Não substitua recaptura ordinária por depreciação acumulada ou ganho não recapturado da seção 1250.
O que acontece se não compro o novo imóvel ou tenho uma perda?
Um preço de reposição explicitamente igual a 0 representa uma permuta não concluída; nessa situação, todo ganho realizado positivo é reconhecido. A perda realizada mantém o sinal negativo, mas nenhuma perda é reconhecida por esta estimativa 1031 e o ganho diferido é 0. Isso não confirma perda dedutível, restituição ou crédito tributário. Informe recaptura ordinária 0 se não houver ganho positivo; cabe ao assessor determinar fora da ferramenta o tratamento de uma permuta não concluída ou de uma perda.
Quais pontos exigem um cálculo profissional separado?
A elegibilidade, a base fiscal ajustada completa, a classificação das despesas e a linha 21 do formulário 8824 são apuradas fora da ferramenta. Ela não distribui múltiplos ativos, calcula a base do novo imóvel, combina a seção 121 com 1031 nem aplica vendas a prazo ou regras para partes relacionadas. Revise demonstrativos de fechamento e financiamento com o intermediário qualificado e o assessor tributário. As fontes citadas são as edições 2025 da Publicação 544 e das instruções do formulário 8824, verificadas em 2 de outubro de 2026 para as regras em 30 de setembro de 2026.